壹度创意是专注农旅规划的创意团队；
我们做的是旅游规划、旅游策划，
我们只专注一个领域，那就是休闲农业与乡村旅游；
业务涵盖六大领域：
园区策划，区域规划，乡村规划，课题研究，景观设计、品牌营销

不是所有的土地都可以用来搞休闲农业的。休闲农业的用地问题是众多农旅投资者非常关心的问题，也是一直以来的老大难问题，它致使很多有意投资休闲农业的人望而却步。那么，发展休闲农业与乡村旅游，用地方面有哪些限制，该如何规避这些限制呢？

一、哪些地可作休闲农业用地

1、农民自有住宅，闲置宅基地

2015年9月16日，农业部下发的《关于积极开发农业多种功能 大力促进休闲农业发展的通知》中明确规定支持农民发展农家乐，闲置宅基地整理结余的建设用地可用于休闲农业。

2015年12月10号，国土资源部联合住房和城乡建设部、国家旅游局印发的《关于支持旅游业发展用地政策的意见》中明确提出：

城乡居民可以利用自有住宅或其他条件依法从事旅游经营，但根据《旅游法》规定，这一政策的适用应以各省、自治区、直辖市制定管理办法为前提。

2、农村集体建设用地

农村建设用地是指乡(镇)村建设用地，乡(镇)村建设用地是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地，主要包括：乡(镇)村公益事业用地、公共设施用地、农村居民住宅用地。

《关于支持旅游业发展用地政策的意见》中明确提出：

在符合相关规划的前提下，可以采取农村集体经济组织自用及以入股、联营等合法方式使用集体建设用地来发展乡村旅游；

农村集体经济组织以外的单位和个人，可使用农民集体所有的农用地、未利用地，从事与旅游相关的种植业、林业、畜牧业和渔业生产，但应依法通过承包经营流转的方式进行。

3、四荒地

“四荒地”是农村较丰富的土地资源，包括依法归我国农民集体使用的“四荒地”和农民集体经济组织所有的“四荒地”，具体为荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用的土地，属于现行经济环境中未得到充分、合理、有效利用的土地。

“四荒”使用权承包、租赁或拍卖的期限最长不得超过50年。

2016年中央一号文件以及《农业部等11部门关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》中鼓励利用“四荒地”发展休闲农业，对中西部少数民族地区和集中连片特困地区利用“四荒地”发展休闲农业，其建设用地指标给予倾斜。

4、城乡建设用地增减挂钩

城乡建设用地增减挂钩是指休闲农业项目建设确有必要占用耕地时先行在异地垦地，数量和质量验收合格后，再用作建设用地。

具体转换方式通过制定相应的法规来规范，如：

数量上——异地垦地与当地占地面积之比，可根据不同情况，分别为3倍、4倍、5倍；

质量上——保证新垦地总产量大于所占地原产量。

异地可以是本乡镇、本区县，经国家相关主管部门批准也可跨省区实施。这应该是既保证18亿亩耕地只增不减，又保证必要的建设用地供应。

当然还有许多具体政策要进一步研究，比如垦地与生态保护的问题、操作中的管理监督问题等。

二、休闲农业用地有哪些限制

1、不得占用基本农田

基本农田俗称“吃饭田”、“保命田”，其重要程度不言而喻。对于基本农田有五不准：

(1)不准占用基本农田进行植树造林、发展林果业和搞林粮间作以及超标准建设农田林网；

(2)不准以农业结构调整为名,在基本农田内挖塘养鱼、建设用于畜禽养殖的建筑物等严重破坏耕作层的生产经营活动；

(3)不准违法占用基本农田进行绿色通道和城市绿化隔离带建设；

(4)不准以退耕还林为名违反土地利用总体规划,将基本农田纳入退耕范围；

(5)不准非农建设项目占用基本农田(法律规定的国家重点建设项目除外)。

2、不得超越土地利用规划

各地区国土资源部门都会制定土地利用总体规划，规划会规定土地用途，明确土地使用条件，土地所有者和使用者必须严格按照规划确定的用途和条件使用土地;

此外还会确定土地利用年度计划，对年度内新增建设用地量，土地开发整理补充耕地量和耕地保有量等做出具体安排。

休闲农业开发必须要明确当地土地规划中其园区所占土地的用途，符合规划使用条件的要积极争取土地建设使用指标，以满足休闲农业园区对建设用地的要求。

3、严禁扩大设施农业用地范围

以农业为依托的休闲观光等用地须按建设用地进行管理。以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐，各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地，必须依法依规按建设用地进行管理，而非按农用地管理。

进行建设用地进行管理就必然涉及农用地转用审批手续，农业设施兴建之前为耕地的，非农建设单位还应依法履行耕地占补平衡义务。这在无形中既增加了休闲农业开发建设成本，也使得农业休闲开发变得更为复杂，甚至会使部分休闲农业夭折。

三、如何规避用地限制

在休闲农业与乡村旅游的开发过程中，大致存在六种方式来规避休闲农业用地限制。

1、用设施农用地的名义直接进行餐饮住宿的建设;

2、 以建设临时生产用房名义进行修建;

3、修建水泥柱，将建筑物腾空，以满足不破坏耕作层的要求;

4、修建木屋或钢架房，即使查处也能低成本拆除;

5、建设温室大棚生态餐厅;

6、用可移动的集装箱和房车进行餐饮住宿活动。

以上方式为规避政策的监管，打了“擦边球”，碰触了土地使用政策的红线，从根上将不仅无法规避休闲农业用地的限制，还隐藏着很大不确定性和风险。

最合法安全的方法就是通过立项审批，申请建设用地，这当然也是最困难的方法，拿地费用也相对很高。

四、还有哪些方法能拿到土地

1、关闭矿区的地面遗留的原有建设用地，可直接转为旅游设施建设用地；矿区已经占有的尾矿池、弃石堆场或其它弃用地可在恢复生态的同时，按一定比例(如10-20%)转为旅游设施用地，其余为工矿遗址景观用地。

2、生态涵养区村落搬迁出的宅基地、新农村建设农户上楼遗留的宅基地，可因地制宜转为旅游设施建设用地。

壹度创意规划设计案例：蓝调薰衣草庄园

3、在大面积的森林(超过10公顷)绿地作为生态旅游资源时，允许有3-5%用地转为旅游设施用地。

4、其它荒地(非林地、非耕地、无其它生态价值的荒地)，经相关部门确认，原则上允许作为旅游设施用地。

五、休闲农业用地方式创新

1.创新城乡土地流转，采用土地银行的方式

在完成农村土地确权工作的地区，可采用“土地银行”的方式，实现农村集体土地指标的自由流转、质押和融资。这对于农户获取启动资金自营个体旅游项目和专业企业规模化获取土地用于开发大型旅游项目而言都具有现实意义。

2.建立以土地股份为基础的合作社，集中土地资源

有条件的农村集体可以建立合作社，农户以承包的土地入股，进行股份合作。这样可以使土地集中经营、高效经营、形成规模化、产业化经营。这种方式，管理制度严格，管理方法科学，对加强休闲农业和乡村旅游领域的农村集体经济发展能力，保障发展成果切实惠及本地有着极大的促进作用。

3.支持使用农村闲置宅基地及废弃园地、林地

城镇化的快速发展，令大量农民进城买房，农村房屋闲置，田地疏于管理。实际上，在新农村集中居住后，闲置下来的村庄农舍、废弃林园等恰好是休闲农业与乡村旅游的良好发展空间。

对这些农村集体土地进行指标整理和农林复垦，并根据旅游产业经营需求合理配置建设用地指标，有助于提高休闲农业与乡村旅游的招商效率与质量。

4.效益不理想的集体用地，可采取土地置换、租赁、入股联营等方式，盘活集体存量土地

对现状用途经济效益不理想的集体用地，可采取土地置换、租赁、入股联营等方式，统筹盘活这些存量集体土地。如此，一方面可以解决旅游开发过程中，需要迁移部分农户的住宅、承包地的问题；另一方面可以充分发挥土地使用价值，集约化发展，便于个人或企业经营管理。

　规划离不开政策支持。关注、搜集、掌握、研究相关政策，是规划工作者必做的任务。通过对往常政策的总结分析，发现：

　政策对某一任务的支持通常体现在以下四个层面，规划者与研究者应及时关注：

　第一，颁布指导意见或者标准规范；

　第二，发布扶持优惠政策，通常体现在金融支持、用地制度优化两方面；金融支持政策包括财政补贴、税收优惠、贴息贷款、无息贷款、基金扶持等。

　第三，开展试点选拔活动，通常会以条件较成熟或者亟待重点扶持的地区为试点，可能会有试点省、试点市、试点县、试点村乃至试点园区等形式。

　第四，开展示范创建与评选活动，比如乡村振兴示范村、示范企业等。

　此外，政策往往是相互融合的，一方面A的扶持政策会包含对B、C、D的扶持；另一方面，扶持B、C、D的政策也可能有包含支持A的内容，比如关于农村三产融合的扶持政策中也有可能支持乡村振兴，关于乡村振兴的扶持政策中也会有乡村旅游扶贫的内容，、关于农业供给侧改革的扶持政策，也会对三农领域创业创新有扶持，要全面关注。　

个人理解，乡村振兴与美丽乡村均是时代的产物，是建设社会主义新农村这一历史任务在不同时代的具体表现形式，从美丽乡村到乡村振兴，既具有顺延关系，又具有递进关系。

乡村振兴规划之哒啦仙谷风情小镇示意

　1）顺延性表现为两者的相同之处

　美丽乡村建设和乡村振兴的具体要求，均涵盖乡村的产业、生态、文化、生活、社会、行政管理各个方面，强调经济建设、生态建设、社会文明建设、文化建设、政治建设齐抓共举，最终建成有特色的社会主义新农村。

　2）递进性表现为两者的不同点

　乡村振兴与美丽乡村的区别，在于两者各有侧重：

　比如经济建设，美丽乡村要求“生产发展[3]”，而乡村振兴要求“产业兴旺”，也就是说乡村振兴不仅要求“生产发展”，还对产业结构优化、三产融合发展、农业领域创业创新等有一定的要求。　

　比如社会建设，美丽乡村要求“生活宽裕”，而乡村振兴要求“生活富裕”；从宽裕到富裕，让人民生活水平提升一个档次。

　比如生态建设，美丽乡村要求“村容整洁”、而乡村振兴要求“生态宜居”，也就是说乡村振兴在生态建设上有更全面的大局观，不仅要“村容整洁”，还对环境保护、生态平衡、生物多样性、资源节约、产业循环发展等有了一定的要求。

　比如整治建设方面，美丽乡村要求“管理民主”，而乡村振兴则要求“治理有效”；前者更强调行政管理的基础性；而后者则强调政府工作在民主的基础上有更高的专业性、技术性、实效性。

　总体说来，乡村振兴的要求，比“美丽乡村”建设有了进一步提升和难度。某种程度上，美丽乡村建设成为了乡村振兴的基础和前提。从美丽乡村到乡村振兴，更贴合时代发展的要求，符合时代发展的潮流，顺应时代发展的趋势。

1、连片开发模式
　　连片开发模式，即以政府投入为主建设基础设施，带动农民集中连片开发现代休闲度假农业。政府投入主要用于基础设施，通过水、电、气、路、卫生等基础设施的配套和完善，引导农民根据市场需求结合当地优势开发各种农业休闲项目，供城市居民到农业园区参观、休闲与娱乐。该模式依托自然优美的乡野风景、舒适宜人的清新气候、独特的地热温泉、环保生态的绿色空间，结合周围的田园景观和民俗文化，兴建一些休闲、娱乐设施，为游客提供休憩、度假、娱乐、餐饮、健身等综合服务。主要类型包括休闲度假村、休闲度假农庄和农场、乡村酒店等。如北京市蟹岛模式基本都在采用该开发模式。
　　2、村镇旅游模式
　　许多地区在建设新农村的新形势下，将休闲农业开发与小城镇建设结合在一起，以古村镇宅院建筑和新农村格局为旅游吸引物，开发休闲旅游，主要类型有整建民居和整建宅院型、民族村寨型、整建镇建筑型、新村风貌型。湖南永州茶花树、北京门头沟爨柏景区等，就是利用农村古村落资源，修旧如旧，保留原始村落的风貌和农民的淳朴生活习惯，成为海内外乡村旅游的圣地。
　　3、休闲农场和农庄开发模式
　　近年来，随着我国城市化进程的加快和居民生活水平的提高，城市居民已不满足与简单的逛公园的休闲方式，而是寻求一些回归自然、返璞归真的生活方式。城市居民利用节假日到郊区去体验现代农业的风貌、参与农业劳作和进行垂钓、休闲娱乐的现实需求，以及对农业休闲度假等多项功能的农业园区。主要类型有田园农业型、园林观光型、农业科技型。如北京“番茄联合国”、上海“多利农庄”等。
　　4、民俗风情旅游模式
　　民俗风情旅游模式既以农村风土人情、民俗文化为旅游吸引物，充分突出农耕文化、乡土文化和民俗文化特点，开发农耕展示、民间技艺、时令民俗、节庆活动、民间歌舞等休闲旅游活动，增加乡村旅游的文化内涵。主要类型有农耕文化型、民俗文化型、乡土文化型、民族文化型，代表项目有云南民族村等。
　　5、产业带动模式
　　休闲农园首先生产特色农业产品，形成自己的品牌。然后通过休闲农业这个平台，吸引城市消费者来休闲娱乐与采购，从而拉动产业的发展。在这类园区，游客除了休闲旅游，还带回农业深加工产品。如国家级龙头企业湖南果秀食品有限公司，产品远销欧洲、美国、日本，其规划中的生产基地，以“景观化工厂，艺术化生产”为宗旨，实现一、二、三产业融合，把都市休闲农业和农业产品加工有机地结合在一起，成为都市型农业新的典范。

在旅游形式上，讨论了蒙特塞拉特岛（拉丁美洲，1783年沦为英国殖民地）另类旅游，指出小的岛屿国家和属地已经逐渐转向国际大众旅游，作为克服他们欠发达身份的一种策略，尽管如此，对这部分不断增加的批评己经提升了另类旅游的重要性。加勒比海的蒙特塞拉特岛依据该岛的美丽的景色，生物多样性和历史文化特性，正执行一个生态旅游策略，这将加强一个强调低密度居住旅游的非传统旅游产品。在旅游设施方面，研究了克里特岛的住宿服务质量问题，认为住宿质量是不断增强海岛目的地竞争力的一个策略。
　　目前国内关于海岛方面的研究文献较少，且主要集中在开发的宏观政策指导层面上，对于海岛旅游的其他方面研究的则较为缺乏，尽管如此，这些已有的研究文献对我国海岛的开发及发展在某种程度上起到了积极的作用。如在海岛旅游开发模式方面，以斜阳岛为例，初步探讨了其旅游开发模式。对明清时期海岛开发模式进行了相关研究。

　　Klaus de Albuquerque,研究了加勒比海岛旅游与犯罪，分析了巴巴多斯岛（Barbados）1989一1993年的犯罪数据，揭示了游客受危害的频率要比当地居民高得多，当地居民最有可能成为暴力犯罪的牺牲品，而游客最有可能遭到财产抢劫，文章给出了许多加强游客安全的措施。在“巴利阿里群岛旅游反思”一文中探讨了旅游对该地区经济发展的拉动作用，以及旅游过度发展所带来的消极影响，如环境的恶化、频繁的土地交易等，同时研究了最近巴利阿里群岛所采取的政策，以寻求可持续性整体土地和旅游规划。此外，Marco Milazzo,Nicholas Haralambopoulos,Jamie A.Tratalos等也都对此做了详细研究。

　　海岛是一个特殊的海洋资源和环境的复合区域，具有海洋和陆地的特征，有“第二海岸带”之称。《联合国海洋法公约》将岛屿定义为“四周被水围绕，高潮时能露出水面的陆地”，但这一定义从旅游开发的角度来讲显得模糊。本文采取我国质量技术监督局发布的《海洋学术语海洋地质学》中对海岛的定义，即“散布于海洋中面积不小于500平方米的小块陆地（小于500平方米的称为海礁）”。海岛按照不同的角度，可有多种分法，构成多样的海岛景观（见下表）

　　壹度创意是一家极具创意思维和创新能力的专业旅游规划与策划机构，长期致力于旅游产业的规划设计与研究。成立多年来，壹度创意立足农业旅游策划与乡村旅游规划两大业务，全心全意为政府和旅游企业服务，提供旅游规划、创意旅游策划、生态观光农业园设计、建筑与景观设计、品牌形象与包装、城市形象设计、商业模式锻造等各类规划设计方案。
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蓝调庄园、汤山翠谷、紫海香堤、哒啦仙谷、上宅华夏农耕园、昌平苹果主题公园等。